Волоколамское ш., 43 км от МКАД
Родничок СНТ, Истра гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈239 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 45 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈63 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 155 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №23960
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 434 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Звездное Поле СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремеево д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремеево д. | 8,5 сот. | 1 999 999 | 235 294 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Еремеево д. | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еремеево д. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еремеево д. | 7,8 сот. | 3 600 000 | 461 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 075 / 69 912 / 82 873 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 304 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 63 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Связист СНТ | 54,3 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 82 873 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Родник СНТ | 63,1 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 65 769 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Холмы-1 СНТ | 56,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 61 947 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | станции Манихино-2 СНТ | 59,9 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 075 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Арбат-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Полянка СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 7 650 000 | 151 786 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Старт СНТ | 74 м² | 6 сот. | 5 480 000 | 74 054 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается в живописном месте - 2-этажный летний деревянный дом с печкой и баней, имеется 3 спальни, забетонированная площадка под авто, круглогодичный подъезд к дому, 1 этаж (40 метров): две комнаты (13 и 7 метров), кухня-столовая, прихожая; 2 этаж (20 метров) с отдельным входом: большая комната с двумя кладовыми; Удобная инфраструктура: вокруг со всех сторон СНТ лесной массив, церковь, автобусная остановка Еремеево (2 км), ж/д станция 155 км (2 км), можно доехать до Поварово; ЦКАД (8 км), Волоколамское шоссе (12 км), Пятницкое шоссе (18 км), г. Истра (15 км), Зеленоград (28 км), МКАД (45 км). По запросу могу выслать видео! 1 собственник, более 5 лет, быстрый выход на сделку! Звоните, просмотр по договоренности!