Волоколамское ш., 85 км от МКАД · земля с домом
Мир СНТ, Волоколамский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок ( земли сельхоз назначения) с расположенным на нем жилым двухэтажным домом площадью 53 кв м.»
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 889 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (участков 8 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −203 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Чисмена ≈1,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23925
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 8 участков · участков 8 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 411 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 623 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Чисмена пос. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гряды д. | 15 сот. | 2 750 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чисмена пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Тушино СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шапково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесодолгоруково пос. | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесодолгоруково пос. | 8,2 сот. | 2 100 000 | 256 098 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березовка х. | 12,2 сот. | 1 899 000 | 155 656 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 940 / 60 810 / 150 980 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 102 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Расцветаево КП | 55 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 72 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Деньково-Дачное КП | 51 м² | 6,5 сот. | 4 860 000 | 95 294 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Куратор СНТ | 45,1 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 694 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Данилково д. | 50 м² | 6 сот. | 1 497 000 | 29 940 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Объектив СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 49 074 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Каравай СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 1 790 000 | 33 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Андрейково д. | 54 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Объектив СНТ | 51 м² | 3 сот. | 7 700 000 | 150 980 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Надеждино Лайф КП | 48 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 129 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2248149. Продаётся земельный участок ( земли сельхоз назначения) с расположенным на нем жилым двухэтажным домом площадью 53 кв м. Участок расположен в садоводческом некоммерческом товариществе "Мир", Волоколамский муниципальный округ. Расстояние от МКАД 90 км. На участке плодовые деревья, смородина, малина, клубника-земляника, цветы. В доме первый этаж бетонные блоки, второй этаж ( мансарда) дерево. Внутри весь дом обшит вагонкой. На первом этаже 2 комнаты, большая прихожая, кухня. На втором этаж большая спальня, комната отдыха. Электричество 8 квт, 3 фазы, можно увеличить до 15 квт. Отопление - печь. Вода - колодец. Биотуалет с торфом. Недавно построенная баня с душем и большой комнатой отдыха. Участок имеет площадь 6 соток и статус садоводства. К нему ведёт асфальтированная дорога, что обеспечивает круглогодичный проезд. Звоните, чтобы узнать больше и договориться о просмотр. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам.