Волоколамское ш., 47 км от МКАД
Луна-4 СНТ, Истра гор. округ
Дом 81,1 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 55 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,83 млн / целевая ≈5,25 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈169 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Чеховская ≈4,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23891
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 628 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 872 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Луна-1 СНТ | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Конструктор СНТ | 6,2 сот. | 2 200 000 | 354 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луна-3 СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ефимоново д. | 6,8 сот. | 2 162 400 | 318 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зенькино д. | 7,2 сот. | 1 900 000 | 263 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимоново д. | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимоново д. | 6,6 сот. | 3 700 000 | 560 606 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимоново д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимоново д. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимоново д. | 9 сот. | 2 430 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 522 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 235 / 71 006 / 107 275 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 59 938 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ябедино д. да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 81,1 м² | 6,4 сот. | 8 700 000 | 107 275 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ябедино д. да: «санузел» + «отделка» | 81,1 м² | 6,4 сот. | 7 400 000 | 91 245 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ефимоново д. да: «санузел» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 4 795 000 | 56 412 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ефимоново д. да: «сан/узел» + «отделка» | 85 м² | 6,2 сот. | 4 695 000 | 55 235 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ермолино д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 95 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мартюшино д. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 63 415 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новолеоново КП да: «санузле» + «заезжай и живи» | 80 м² | 6 сот. | 7 490 000 | 93 625 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новоселово д. да: «ванная» + «мебель» | 84,7 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 57 851 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Шишаиха КП да: «ванная» + «мебель» | 82,7 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 78 597 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
* НЕДОРОГАЯ ДАЧА в уютном, окруженном зеленью СНТ "Луна-4" недалеко от города Истра. Земельный участок 6 соток, ровный, сухой, правильной формы, огорожен. На участке два домика, один с печкой (статус жилого дома ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА), другой с кухней. Электричество есть, есть душ, на участке колодец, туалет на улице. Газ по границе, есть возможность подключиться. Участок на крайней линии, дальше лес. Прекрасное место для отдыха на все лето! Один взрослый собственник, будет на сделке лично, чистые документы, полная стоимость в договоре купли-продажи, нет никаких обременений-ограничений-маткапиталов и т.д. Звоните, записывайтесь на просмотры!