Рязанское ш., 92 км от МКАД
Андреевское с., Коломенский гор. округ
Дом 31,4 м², участок 21 сот.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 46 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 2,46 млн → дом ≈895 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–400 тыс. ₽/м², медиана 155 тыс.
Ремонт ≈628 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,07 млн / целевая ≈4,56 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈580 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лысцовская ≈6,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23855
Рейтинг 33/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 119 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 18 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 912 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 455 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 503 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Андреевское с. | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андреевское с. | 22 сот. | 2 290 000 | 104 091 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Андреевское с. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Андреевское с. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проводник пос. | 7 сот. | 2 750 000 | 392 857 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проводник пос. | 21 сот. | 20 000 000 | 952 381 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проводник пос. | 13,2 сот. | 2 900 000 | 219 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проводник пос. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Проводник пос. | 8 сот. | 3 160 000 | 395 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Проводник пос. | 14 сот. | 3 490 000 | 249 286 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 941 / 155 012 / 400 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 579 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | 32,5 м² | 30 сот. | 13 000 000 | 400 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 32,5 м² | 30 сот. | 13 000 000 | 400 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 32,5 м² | 30 сот. | 11 000 000 | 338 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Ульяновка д. | 34 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Сычево д. | 32 м² | 15 сот. | 9 500 000 | 296 875 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Петрово д. | 34 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Санино д. | 32,2 м² | 27 сот. | 5 600 000 | 173 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новое СНТ | 32,6 м² | 11,2 сот. | 3 999 999 | 122 699 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Семёновское д. | 34,7 м² | 12,2 сот. | 4 500 000 | 129 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Паново д. | 36 м² | 24 сот. | 4 900 000 | 136 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой дом для круглогодичного проживания с земельным участком 21 сотка в прекрасном живописном месте с. Андреевское- готовый для круглогодичного проживания всего в 15 минутах от города Коломна. Возможна прописка. В 2023 году были поменяны