Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Лыково д., Коломенский гор. округ
Дом 53 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 10.12.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 667 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −733 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Осёнка ≈2,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2376
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 667 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 633 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лыково д. | 5,5 сот. | 775 000 | 140 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лыково д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лыково д. | 17 сот. | 800 000 | 47 059 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лыково д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лыково д. | 13,5 сот. | 2 500 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лыково д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лыково д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лыково д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новая д. | 22,5 сот. | 800 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новое д. | 22,5 сот. | 850 000 | 37 778 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 71 388 / 150 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 600 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Ветерок СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лыково д. | 43,8 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 29 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Федосьино с. | 48 м² | 10 сот. | 4 050 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Прибрежный Парк КП | 60 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Станции Непецино пос. | 46 м² | 9 сот. | 4 999 998 | 108 696 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никульское с. | 50 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Свистягино д. | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Непецино с. | 44 м² | 9,6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никульское с. | 48,9 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 562 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Карпово с. | 48 м² | 19 сот. | 7 200 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.12.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна площадью 53 кв. М на участке 13 соток. В доме два этажа с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. Дом оснащен электрическим отоплением, центральным водоснабжением и септиком. Для удобства проживания предусмотрены две комнаты. Участок категории Ижс, что открывает возможности для индивидуального строительства. Доступ к дому обеспечивается асфальтированной дорогой, что делает его удобным для круглогодичного проживания. Автобусная остановка в шаговой доступности. Озеро и лес через дорогу. Звоните, отвечу на интересующие Вас вопросы.