Рязанское ш., 86 км от МКАД
Дружба СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,1 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −390 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорошово ≈5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23735
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 37 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 178 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 322 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Молитвино д. | 23 сот. | 4 990 000 | 216 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молитвино д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молитвино д. | 10 сот. | 1 495 000 | 149 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молитвино д. | 17 сот. | 4 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молитвино д. | 9 сот. | 2 550 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 76 875 / 152 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 011 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Ветеран СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Коломенский № 4 СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Шапкино д. | 40 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 46 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 39 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 101 282 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Океан СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Северское с. | 41,5 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 96 386 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 40 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | 40 м² | 7,2 сот. | 6 100 000 | 152 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дача с земельным участком в СНТ "Дружба7" (Коломенский район). Дом площадью 40 м, двухэтажный, комфортного размера для летнего проживания и семейного отдыха. Внутри светлая жилая зона и кухонная часть, застеклённая веранда, 3