Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Рогачево с., Дмитровский гор. округ
Дом 41 м², участок 11,4 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 10.04.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 11,4 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,01 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Соревнование ≈19,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23490
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 67 % | 4.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (11,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 010 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 499 000 | 166 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 299 000 | 153 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 20 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 15 сот. | 1 999 000 | 133 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 7,5 сот. | 999 000 | 133 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рогачево с. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рогачево с. | 14,2 сот. | 1 250 000 | 88 028 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 68 502 / 150 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 023 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рогачево с. | 39,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 416 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рогачево с. | 40 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дубки-2 СНТ | 40 м² | 9,2 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Богданово д. | 43,7 м² | 11 сот. | 999 000 | 22 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лужайка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 750 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Объединения Телешово ДП | 43 м² | 10,6 сот. | 3 200 000 | 74 419 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Покровские Холмы СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лутьково д. | 50,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 133 466 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | А-108 40-й км | 36 м² | 10 сот. | 5 400 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 63739189 Продаётся деревянный дом в с. Рогачево, Дмитровского городского округа. Дом построен из бревна, общей площадью 41 кв. М. В доме терраса, кухня и 3 комнаты, пригоден для круглогодичного проживания. Зарегистрирован и присвоен адрес. Коммуникации: свет, газ(баллон). Центральное водоснабжение и газ по границе участка. Участок площадью 11.4 сотки: ровный, ухоженный и огорожен забором. Категории: земли населенных пунктов, назначение: Лпх. На участке расположен кирпичный гараж. В шаговой доступности вся развитая инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, сетевые продуктовые магазины и магазины строительных материалов, рынок, аптека, почта, автовокзал. Отличное транспортное сообщение с г. Дмитров г. Лобня и г. Клин.