Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Мотор СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 816 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Подсолнечная ≈8,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23379
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 816 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 684 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мотор СНТ | 9,2 сот. | 1 390 000 | 151 087 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 184 / 70 833 / 117 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 582 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 295 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 480 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аист СНТ | 40 м² | 8,7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 3.4 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Конус СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 193 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Космынка Светлая КП | 49 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мосстройпрогресс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В экологически чистом месте московской области, продается летняя дача. Участок 6 соток, ровный, сухой. Огорожен с 3 х сторон новым забором из евроштакетника, лицевая сторона участка, забор выполнен из дерева, есть ворота и калитка. Дом 6*4, двухэтажный с крыльцом. Фундамент ленточный, первые перекрытия из лиственницы, далее клееный брус первый этаж. Второй этаж каркасный с утеплением, обшит сайдингом и поставлены новые пластиковые окна. Дом очень теплый. Электричество 12 квт, трёхфазный счетчик. Свет подведен в дом и в бытовку на территории участка. Вода на участке хорошего качества, летний период пользования. Туалет уличный. На участке дом и бытовка, оформлены, как жилые дома с правом прописки. Улица тихая, не проездная (тупик), рядом с охраной. Снт закрыто под шлагбаум, открывается с пульта. Круглогодичный подъезд, остановка общественного транспорта 5 минут, прям рядом с Снт. Есть рядом магазин для продуктов первого пользования. Территория Снт ухоженная, есть прудик, обход охраны територии Снт регулярный. Стоимость 3500000 торг. Участок и дом готовы к продаже 1 собственник. Дом полностью готов к проживаю.