Рогачевское ш., 12 км от МКАД
Луч СТ, Химки гор. округ
Дача 68,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈400 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 37 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Аэропорт Шереметьево. Терминалы B, C ≈3,9 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23369
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 6,6 сот. | 5 200 000 | 787 879 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,1 сот. | 2 390 000 | 295 062 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 14 сот. | 14 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Красная Поляна СТ | 12 сот. | 13 800 000 | 1 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11 сот. | 10 000 000 | 909 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8,1 сот. | 2 190 000 | 270 370 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 6 499 000 | 649 900 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,5 сот. | 2 650 000 | 353 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 378 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 313 / 105 638 / 130 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мечта СТ | 65 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 115 385 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Надежда СТ | 65 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лесная Полянка СНТ | 73 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 95 890 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Катюшки-1 СНТ | 80 м² | 5,2 сот. | 15 000 000 | 187 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Веревское СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 313 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | совхоза Останкино пос. | 54 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 120 370 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 80,4 м² | 8,4 сот. | 10 000 000 | 124 378 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | 52 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома и часть земельного участка ( 3/4 доли). Живописное место, хороший микроклимат, удобное расположение. На местности есть леса, пруд с пляжем. В доме есть коммуникации, надо все подключить. Дом из бруса, хороший фундамент. Дом возможен для круглогодичного проживания. Отопление есть как электрическое, так и печное. Подьезд к дому- дорога из плотно утрамбованного гравия. От автобусной остановки дом находится в 15 мин пешком. Снт находится недалеко от аэропорта Шереметьево, очень удобное приобретение. Тем, кто там работает. Сетевые магазины Верный, Пятерочка- до всех можно добраться, прекрасное автобусное сообщение, также приезжают продуктовые лавки. Показ по договоренности.