Рогачевское ш., 67 км от МКАД
ПМК-8 пос., Клин гор. округ
Дом 35 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 16.02.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 332 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈23 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: печь, газ.
До ст. Клин ≈13,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23347
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 332 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ПМК-8 пос. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | ПМК-8 пос. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ПМК-8 пос. | 6,9 сот. | 800 000 | 115 942 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ПМК-8 пос. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ПМК-8 пос. | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Раздолье д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Раздолье пос. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заовражье д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раздолье пос. | 18,7 сот. | 2 200 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заовражье д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 500 / 60 000 / 86 957 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 122 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 23 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | 35 м² | 4,5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | 34 м² | 4,2 сот. | 2 000 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.5 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Саньково д. | 37 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 60 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Ямуга д. | 31 м² | 7,5 сот. | 800 000 | 25 806 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Никитское д. | 32 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 109 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | 42 м² | 3 сот. | 4 300 000 | 102 381 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Отдых СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Пенсионер-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Рогачево с. | 29,9 м² | 7,5 сот. | 2 600 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.02.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2 комнатную квартиру + пристройка с прихожей участком 5 соток, либо с участком 19 соток. Дом на 3 хозяев. У каждого свой отдельный вход и земельный участок. Постоянно проживает один сосед. В квартире требуется ремонт! Есть печка, можно сломать сделать камин. За стенкой так же продаётся квартира. Можно объединить. 12 км. От г. Клин. Собственник. Можно прописаться. Остановка общественного транспорта, 1 минута пешком. Газ на доме по стене, нужен только ввод. Септик. Электричество 15 Квт. Вода. Расположен вдоль березовой рощи и соснового бора. В 5 минутах ходьбы речка Лутосня, пруды, грибные места. 1 остановка до школы, дет. Сада, Пятерочки, Магнит, Дикси. Круглогодичный подъезд, асфальт. Земля поделена 5 соток+ 7 соток+7 соток. Можно всё по отдельности.