Рогачевское ш., 41 км от МКАД
Федоровка д., Дмитровский гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,89 млн; первая цена 3,89 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 593 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 46 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,17 млн / целевая ≈5,55 млн / пессимист. ≈4,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈399 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Яхрома ≈17,1 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23308
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 503 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 593 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 507 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Федоровка пос. | 9,1 сот. | 1 263 000 | 138 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Федоровка д. | 16,2 сот. | 3 000 000 | 185 185 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Федоровка д. | 7,1 сот. | 845 000 | 119 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федоровка д. | 11 сот. | 2 700 000 | 245 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Федоровка д. | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Федоровка д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федоровка пос. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Федоровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подъячево с. | 8,6 сот. | 840 000 | 97 674 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подъячево с. | 6 сот. | 710 000 | 118 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 263 / 66 346 / 72 494 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 859 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 934 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Федоровка д. | 95 м² | 6,2 сот. | 4 395 000 | 46 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Филимоново д. | 85,8 м² | 5 сот. | 6 220 000 | 72 494 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Филимоново пос. | 85,5 м² | 4,5 сот. | 5 800 000 | 67 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесные Узоры ДНП | 102,5 м² | 7,3 сот. | 10 350 000 | 100 976 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Живое Озеро КП | 120 м² | 6,5 сот. | 7 782 600 | 64 855 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 890 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 100 000 (−790 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается под чистовую отделку жилой дом на 5 сотках земли. Кухня, гостиная, две спальни, гардеробная, совмещённый санузел, гараж с сухим выходом в жилую зону. Предусмотрено 2 балкона. Общая площадь жилых и нежилых помещений 150 кв. М. Фундамент ленточный глубиной 2,70 плюс монолитная плита, толстые стены из газоблока. Электричество 15квт. Вода колодец. Газ по границе, проведён в 2025 году. Прописка. Возможна ипотека. Пешком доступ в три супермаркета, на почту, в детский сад и школу, вайлдбериз и озон, рядом церковь и живописный парк с озером. Лучшее предложение на рынке за такие деньги. Среди альтернатив только дачи или каркасники.