Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Кочергино м., Солнечногорск гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 900 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −228 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 128 км ≈10 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23240
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Блюз СНТ | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 64 167 / 94 070 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 371 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Мосстройпрогресс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Шелепаново д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Майдарово СНТ | 48,9 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 94 070 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Бухарово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Медвежий Угол СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 520 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 193 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесные Узоры ДНП | 37,7 м² | 6,7 сот. | 2 900 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Шелепаново д. | 65 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 850 000 | 64 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Можно использовать круглогодично. Отопление печное. Снт обжитое. Огорожено по периметру +шлагбаум. Водоем и лес в шаговой доступности. На участке есть баня, в ней тоже печь и помывочная. НО! Требуется ремонт в бане пол, в доме крыльцо. Участок ухожен. Хорошие соседи.