Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Рогачево с., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., дерево, 1993 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 22.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 647 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 32 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −813 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Соревнование ≈19,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23235
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 895 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 647 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 953 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рогачево с. | 20 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рогачево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рогачево с. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рогачево с. | 15 сот. | 1 999 000 | 133 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рогачево с. | 7,5 сот. | 999 000 | 133 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рогачево с. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рогачево с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 499 000 | 166 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 299 000 | 153 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рогачево с. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 61 111 / 92 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Дружба-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Поречье СНТ | 30 м² | 6 сот. | 960 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Слободка д. | 36 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 152 778 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Дятлино д. | 25 м² | 5 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Дуброво д. | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Захарьино д. | 25 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Татищево пос. | 22,4 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140096198 Дом, Баня и земельный участок в Дмитровском районе, с/о Большерогачевский, с/т Дружба-1. Дом 1993 года постройки. Фундамент высокий, блоки. Стены брус. Внутри полы деревянные, стены и потолок обшиты вагонкой. Крыша металлическая. Торг.