Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Тимоново д., Солнечногорск гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 842 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 72 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −86 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: газ.
До ст. Подсолнечная ≈6,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23218
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 308 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 842 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 008 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Тимоново д. | 8 сот. | 1 690 000 | 211 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимоново д. | 11 сот. | 3 990 000 | 362 727 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимоново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 610 000 | 134 167 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 15,5 сот. | 2 070 000 | 133 548 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 7,5 сот. | 1 462 500 | 195 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 102 250 / 168 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 482 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 358 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -86 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Монтажник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесные Хутора СНП | 24 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Захарьино д. | 25 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Испытатель-4 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 168 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 26 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 146 154 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Оргэнергострой СНТ | 32 м² | 9 сот. | 7 200 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сенеж СНТ | 31 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 80 645 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 950 000 (−800 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 25м + 10м веранда на участке 6 соток. Дом бревно ручной рубки на свайном фундаменте, крыша и пол утеплены стоит входная дверь. Электричество по границе. Возможность завести газ. Огороженное Стн. Круглогодичный подъезд. До оз. Сенеж 15 мин. Пешком. Рядом остановки общественного транспорта. До Солнечногорска 10 мин транспортом. Свободная продажа.