Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Рогачево с., Дмитровский гор. округ
Дом 29,9 м², участок 7,5 сот., кирпич.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 49 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 43 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈498 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −664 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Соревнование ≈19,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23200
Рейтинг 16/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 499 000 | 166 600 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 20 сот. | 3 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 15 сот. | 1 999 000 | 133 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рогачево с. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рогачево с. | 15 сот. | 2 299 000 | 153 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рогачево с. | 14,2 сот. | 1 250 000 | 88 028 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рогачево с. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 498 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 83 333 / 110 870 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -664 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Синьково с. | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | ПМК-8 пос. | 35 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Дядьково д. | 23 м² | 7,7 сот. | 2 550 000 | 110 870 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект (часть жилого дома) находится в самом центре села Рогачево, это идеальное место для размеренной жизни с городским комфортом. Дом газифицирован и подключен к центральному водоснабжению. Участок вытянутый, на участке есть также баня, гараж и хозяйственная постройка. Уже посажены плодовые деревья и кустарники. Вокруг живописная природа, в 10 минутах река и пляж, где можно прекрасно провести время. Рядом сад, школа, магазины, кафе, аптеки и рынок. Из важного: отделение Сбербанка и поликлиника находятся в непосредственной близости от дома. Несколько пунктов выдачи заказов в шаговой доступности. Спокойствие сельской жизни плюс все необходимые удобства рядом идеальный баланс. Автобусная остановка в двух минутах ходьбы. До районного центра г. Дмитров поездка составит 25 минут. Также рядом удобная транспортная развязка до Ленинградского шоссе и г. Клин (ходят автобусы). -Оперативный показ. -Юридическое сопровождение сделки. -Постпродажное обслуживание. Звоните! Код пользователя: 194412. Номер в базе: 12721609.