Рогачевское ш., 85 км от МКАД
Маяк СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.06.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 399 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Карманово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23192
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 247 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 399 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тишино д. | 28 сот. | 899 000 | 32 107 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодогвардеец СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пантелеево д. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пантелеево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пантелеево д. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пантелеево д. | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пантелеево д. | 35 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Проходчик-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наука-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 35 016 / 98 649 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 840 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Пантелеево д. | 75 м² | 10,7 сот. | 1 650 000 | 22 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ступино д. | 80 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Живописное СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 96 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Липино д. | 75 м² | 10 сот. | 5 000 500 | 66 673 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гудок СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Липино д. | 74 м² | 15 сот. | 7 300 000 | 98 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Феникс СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Правда СТ | 70,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 32 532 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наука-1 СНТ | 90 м² | 9 сот. | 4 800 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Свердловский СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 80 м2 с участком 12 соток. На участке кустарники, цветы. Скважина, душ и туалет. Забор по периметру. Рядом для купания река Сестра, канал им. Москвы, в Дубне река Волга. Магазин в шаговой доступности. В доме биотуалет, умывальник, плита. Из техники электрическая и аккумуляторная пилы, бензокосилка, электрокосилка, ручная косилка. Вакуумный электронасос. 2 спальни на 2 этаже, комната на первом и кухня веранда. На территории качель. Реально кайфовое место отдохнуть от шума города, только птицы и Ваше дыхание. Быстрым торг)).