Рогачевское ш., 86 км от МКАД
Волга СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 14 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −195 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Карманово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23159
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Проходчик-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 9,8 сот. | 380 000 | 38 776 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 10 сот. | 420 000 | 42 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 20 сот. | 300 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пантелеево д. | 14 сот. | 550 000 | 39 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Союз-Чернобыль-Сестрореченское СНТ | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 710 / 51 538 / 78 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 265 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Наука-1 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 850 000 | 13 710 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ольховик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Репка СНТ | 66,7 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 62 969 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Восход СНТ | 50 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Запрудня пгт | 65 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 43 077 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 19.08.2025 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.01.2026 | 1 900 000 (+250 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом с мансардой на обустроенном участке. (Дачный дом, оформлен как садовый) Дом щитовой, с мансардой, отопление дровяная печь и электрические конвекторы, душевая и туалет внутри. Участок ухоженный, дорожки выложены плиткой. На территории есть летний домик, хозблок из трёх секций, дровник, мангальная зона и парковка бетонная на участке плюс место за территорией. Расположение: Снт "Феникс", рядом река Сестра и канал им. Москвы, лес с грибами, черникой и брусникой, хорошая асфальтированная дорога до участка. Отличный вариант для дачного проживания! Я прямой собеседник, не агентство. Торг уместен.