Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Муравей СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 54 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 854 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −28 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово II ≈10,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23153
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 29 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 854 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 096 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 15 сот. | 2 543 210 | 169 547 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юбилейный СНТ | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юбилейный СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 60 000 / 94 070 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -27 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Кочергино м. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Шелепаново д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мосстройпрогресс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Майдарово СНТ | 48,9 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 94 070 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Шелепаново д. | 65 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Бухарово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 193 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Медвежий Угол СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 520 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 850 000 | 64 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг есть, приезжайте на просмотр! Продаем дачу на Участоке 7,2 соток. Дом 54м, хозблок. Документы все оформлены. Звоните, покажем быстро, договоримся! От ст Крюково авт 377. Снт "муравей". Рядом река Клязьма, пруд, магазин. Участок ровный. Показы оперативно!