Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Иней СНТ, Ступино гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 07.03.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Повадино ≈5,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23028
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 731 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 969 / 49 830 / 61 728 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 475 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 351 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 595 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Экономика СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 73 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сальвия СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 41 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Связист-2 СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 339 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Иволга СНТ | 40,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 61 728 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Сфера СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нива СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 969 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Новое Голубино пос. | 54 м² | 6,9 сот. | 2 750 000 | 50 926 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Дебречено д. | 50 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 114 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Росиночка СНТ | 51,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 733 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.03.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.05.2025 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.05.2025 | 3 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою дачу. На участке 6 соток 3 строения: дом, летняя кухня с боку помещение для хранения инструментов, баня. На участке колодец и скважина, подключено на кухню и в баню. Дом каркас из металла с утеплением, 2 этажа можно ездить зимой. Отопление печь булерьян. На кухне горячая- холодная вода, канализация, кухонный гарнитур. В бане душевая кабина, стиральная машина, боллер, гор-хол вода. Участок засеян газоном, дорожки, брусчатка, стоянка под авто залито бетоном, много насаждений клубника, смородина виноград слива И так далее. Подьезд хороший, асфальт. Зимой снег чистят. В снт откатные ворота по телефону, охрана. Торг на месте. По запросу могу выслать видео.