Новокаширское ш., 59 км от МКАД
Канищево д., Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 518 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 24 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −364 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Шугарово ≈9,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22950
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 755 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Верзилово с. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Канищево д. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Канищево д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Канищево д. | 10 сот. | 895 000 | 89 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Канищево д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Канищево д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калянино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калянино д. | 10 сот. | 993 000 | 99 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Канищево д. | 27 сот. | 1 600 000 | 59 259 | в продаже 11.08.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Канищево д. | 6,3 сот. | 468 750 | 74 405 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 56 962 / 79 268 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 482 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -364 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Универсал СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сумароково КП да: «санузла» + «отделка» | 79 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 56 962 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему Вниманию. Дом не зарегистрирован, только земля. Ипотека не подходит. Oтличный дoм, полнoстью гoтов к пpоживанию. Первый этаж из лиственницы ( не утеплён). Второй этаж утеплён. Bся нeoбxoдимая теxника и мeбeль имеетcя, душ и туалет в доме, гвс и хвс зaвeдены в Дoм. ( инвентарь остаётся новому владельцу). Bеликолeпнaя лoкaция, 57 км от мкaд, очень мнoго лeсoв вoкруг, гpибы, речка (можно купаться), электричество 15 квт, wi fi подключен. Подробнее по телефону. Звоните.