Новокаширское ш., 85 км от МКАД
Жерновка д., Серпухов гор. округ
Дом 34,2 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 51 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 844 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 27 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈484 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈898 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −190 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Заводская ≈21,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22937
Рейтинг 14/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 169 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 844 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 656 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 421 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Жерновка д. | 18 сот. | 900 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Жерновка д. | 11,3 сот. | 567 000 | 50 177 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Жерновка д. | 14 сот. | 560 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Жерновка д. | 24 сот. | 750 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Жерновка д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Жерновка д. | 16,2 сот. | 648 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Жерновка д. | 40 сот. | 480 000 | 12 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жерновка д. | 10 сот. | 640 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жерновка д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жерновка д. | 36,7 сот. | 8 000 000 | 217 984 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 484 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 333 / 27 500 / 96 154 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 122 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 066 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 711 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −190 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Риск СНТ | 30 м² | 15 сот. | 820 000 | 27 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Трухачево д. | 40 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Турово с. | 26 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024970. Предлагается к продаже 2х этажный дом в жилой деревне на облагороженном участке 25 соток. В доме есть электричество, печь. На участке расположен колодец с насосом, в дом проведена водонагревательная система. Есть баня с большой комнатой отдыха и открытой верандой. В бане душ с горячей водой. Участок ровный сухой с большим количеством плодовых деревьев, кустарников. Посажены грядки. В пешей доступности река Ока с песчаным пляжем. Живописные места, рыбалка. Дому присвоен почтовый адрес, возможна прописка. Хорошая транспортная доступность, есть магазины. Один собственник. Свободная продажа.