Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Лесная Сказка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 69/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈113 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 45 %, ROI 83 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Повадино ≈8,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22765
Рейтинг 69/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ананьино д. | 6 сот. | 375 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ананьино д. | 10 сот. | 6 290 000 | 629 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ананьино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ананьино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чирково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 364 / 56 250 / 88 384 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 869 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 096 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 83 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Чирково СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 9 сот. | 2 330 000 | 42 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Иней СНТ | 54 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тиерра-Вилладж-1 КП | 56 м² | 8,5 сот. | 3 150 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Горки СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Утренние Зори СНТ | 56 м² | 7,5 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Утренние Зори СНТ | 56 м² | 7,9 сот. | 4 700 000 | 83 929 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Центральная Поляна СНТ | 50,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 49 505 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сумароково КП | 59,4 м² | 8,1 сот. | 5 250 000 | 88 384 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гринвуд-2 КП | 60 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Пожалуйста, читайте внимательно описание. Продается только дом. Дом под самостоятельный разбор и вывоз. Дом построен 2003 году, размер 9х6. Отдам кухню которая в установлена в доме, отдам печь, отдам стенку ну и по мелочам то что в нём останется. Торг уместен.