Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Ясные Зори 2 дп, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 28.01.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 371 тыс. → дом ≈3,13 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль −52 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть.
До ст. Малино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22754
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 992 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 371 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 129 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 290 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ясные Зори 2 дп | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ясные Зори 2 дп | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясные Зори ДНП | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясные Зори ДНП | 6,3 сот. | 390 400 | 61 968 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щапово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясные Зори ДНП | 14 сот. | 1 700 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 882 / 56 667 / 76 202 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 029 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -52 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ясные Зори 2 дп | 85 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Каширское шоссе 75-й км | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Хомутово д. | 119 м² | 7 сот. | 17 500 000 | 147 059 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Александрово КП | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Дубрава СНТ | 112 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 55 804 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Березка-Натальино СНТ | 86,8 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 57 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Рылеево пос. | 113 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 48 673 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Рылеево пос. | 85,3 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 76 202 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Рылеево пос. | 115 м² | 10 сот. | 9 600 000 | 83 478 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Лакомка КП | 120 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 56 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.01.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 26.02.2026 | 4 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 4 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 4 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком, можно прописаться, дом зарегистрирован как жилой, 7 соток, электричество 15 Квт, вода колодец заведена в дом, отопление электрическое, канализация, 72 км до Москвы, торг.