Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Колычево д., Егорьевск гор. округ
Дом 73,4 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 268 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 31 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль ≈301 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Рудниковская ≈15,4 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2267
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 268 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 872 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зайцево д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 168 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 51 391 / 55 402 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 374 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 999 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 301 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Березка-1 СНТ | 72 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Карповская д. | 80 м² | 4,7 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Новая д. | 72,2 м² | 9,7 сот. | 3 999 999 | 55 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Раменки с. | 92,3 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 54 171 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам отличную дачу в Снт, расположенную на 8 сотках. Дом 2х этажный, кирпичный, обшит сайдингом, площадью 73 м кв. В доме электричество, печное отопление, канализация (выгребная яма). Окна Пвх. 1 этаж: прихожая, кухня, 2 комнаты. 2 этаж: 1 комната. Установлена скважина (вода питьевая) и летний водопровод. Вода в дом не заведена. Туалет (2 рабочих) на улице. Земельный участок огорожен забором метал профиль. К дому пристроен гараж с парковочным местом. Участок ухожен, дорожки выложены тротуарной плиткой, много посажено плодовых деревьев, кустарников, цветов, туи. Имеется баня, летняя беседка, 2 теплицы, дровница. Ежегодные взносы в снт -5 тыс. 1 собственник, более 10 лет в собственности, документы оформлены на землю и дом. При желании можно переоформить дом под прописку и выкупить соседний участок, увеличив площадь. Подходит под ипотеку. Рядом: магазин, остановка общественного транспорта, храм, св. Источник.