Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Иволга СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40,5 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈810 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 309 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22588
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 108 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 810 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 415 / 63 333 / 91 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -920 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Мышенское ТСН | 40 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Степыгино КП | 36 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сальвия СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 41 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Волна-1 СНТ | 41 м² | 5,8 сот. | 550 000 | 13 415 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Дорожник СНТ | 36,5 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 68 493 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Солнечная Поляна-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Экономика СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Волна СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Мещерское СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 999 900 | 66 664 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143552294 Продам дачу в 40,5 кв. М. На участке 8 соток в Снт "Иволга" дер. Полушкино Ступинский район МО. Дом одноэтажный, каркасно-щитовой. Прихожая, терраса, кухня-столовая, спальная комната. Также на участке расположены: хозпостройка ( душевая, туалет, хранение инвентаря), беседка, парник. Участок ровный, ухожен, растут плодовые, хвойные деревья, кустарники. По периметру огорожен забором. Удобная транспортная доступность. От ж. Д. Ст. Барыбино. До Мкад 60 км по ьрассе М-4 Дон, Каширскому шоссе, А-108. Один собственник.