Новокаширское ш., 59 км от МКАД
Калянино д., Ступино гор. округ
Дом 32 м², участок 8 сот.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 649 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 73 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −488 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Шугарово ≈10,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22488
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 075 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 649 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 469 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калянино д. | 7,2 сот. | 1 100 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Верзилово с. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калянино д. | 10 сот. | 993 000 | 99 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калянино СНТ | 7 сот. | 899 990 | 128 570 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калянино СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калянино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калянино д. | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калянино д. | 12,6 сот. | 820 000 | 65 079 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калянино д. | 4,9 сот. | 625 000 | 127 551 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калянино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 100 000 / 135 417 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Торбеево ИЖС КП | 32 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Чернышово-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 2 099 000 | 65 594 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Мед КП | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Гринвуд ТСН | 30 м² | 10 сот. | 6 999 000 | 233 300 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шугарово-6 СНТ | 31 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 112 903 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ново Ивановское КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Теняково д. | 36,1 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 124 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Виктория-1 СНТ | 28,8 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 135 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесная Поляна ТСН | 34 м² | 8 сот. | 3 130 000 | 92 059 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 350 000 (+150 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 500 000 (+150 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 32 м2 с электрическим отоплением система "умный дом", построенный в 2026 году. Одноэтажное здание, построено по каркасной технологии из экологически чистых материалов. Свет заведен в дом 15 кв. Утепление стен минвата 100, пол и потолки 150. Подходит для круглогодичного проживания. В перспективе есть место для постройки большого дома для большой семьи. Данный вариант идеален для семьи, кто хочет уже начать жить на участке и строить дом большей площадью. В доме три комнаты: две спальни и одно общее пространство. Есть подключение к интернету по желанию. Провайдер заведет интернет и ТВ в один день. Водоснабжение осуществляется через скважину, септик переливной кольца. До участка ведет асфальтированная дорога, есть магазин в соседнем поселке. Земельный участок относится к категории Ижс с Ври под малоэтажную застройку до 3 этажей, потому сможете прописаться при необходимости построив дом со всеми требованиями. Тихое место для вашего отдыха и жизни, нет шума, отличные соседи, которые живут круглый год. Могу выслать видео и фото внутреннего ремонта и меблировки. Реальному покупателю реальный торг.