Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Рябинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 01.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 40/100 · уверенность 50 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 749 тыс. → дом ≈651 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 19 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈427 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лысцовская ≈7,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2244
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 5 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 14.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 124 837 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 749 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 651 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Морозовка д. | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Молитвино д. | 4,9 сот. | 600 000 | 122 449 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молитвино д. | 15 сот. | 1 229 000 | 81 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молитвино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Молитвино д. | 11,7 сот. | 3 100 000 | 264 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 091 / 67 468 / 76 667 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рябинка СНТ | 76,5 м² | 4,8 сот. | 2 300 000 | 30 065 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Пруды СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 68 056 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Коломенское СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Огородник-2 СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 67 468 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.03.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Дом из бруса 150мм. 2 этаж мансардный. Вода для полива. Электричествр разведено по 2 этажам.