Новокаширское ш., 53 км от МКАД
Сальвия СНТ, Ступино гор. округ
Дача 48 м², участок 8 сот.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 479 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −178 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Усады-Окружные ≈5,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22300
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 479 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 511 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 479 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новгородово дп | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино д. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новгородово дп | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новгородово дп | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новгородово дп | 12,2 сот. | 680 000 | 55 738 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 67 543 / 100 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 783 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -177 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Экономика СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Медовый Топаз СНТ | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Медовый Топаз СНТ | 45,8 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 69 869 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Печатник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дорожник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Привалово д. | 48 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 135 417 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Варшавское СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Радио СНТ | 46 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 65 217 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Дом покрашен этим летом, на вернанде в сентябре установили новые мягкие окна. Продается уютный двухэтажный дом площадью 48 кв. М., построенный в 2010 году. Дом расположен на участке 8 соток в Снт с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. В доме три комнаты, выполнен косметический ремонт. На первом этаже находится кухня и спальня,. Второй этаж мансардный. Санузел на улице. Водоснабжение осуществляется через колодец. Участок ухожен, вокруг растут деревья, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Рядом есть магазин, что обеспечивает удобство в повседневной жизни.