Новокаширское ш., 40 км от МКАД
Новое Голубино пос., Домодедово гор. округ
Дача 54 м², участок 6,9 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.01.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −856 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 309 км ≈5,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22248
Рейтинг 37/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 26 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 252 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 568 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новое Голубино пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новое Голубино пос. | 5,2 сот. | 1 286 499 | 247 404 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новое Голубино пос. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новое Голубино пос. | 17,5 сот. | 4 950 000 | 282 857 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Голубино пос. | 22,2 сот. | 5 000 000 | 225 225 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 17 сот. | 4 800 000 | 282 353 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Голубино пос. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 13 сот. | 3 800 000 | 292 308 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Голубино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 969 / 56 970 / 85 389 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 202 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -855 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Матчино д. | 55,4 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 62 274 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Матчино д. | 56 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мансурово д. | 57 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Мичуринец СНТ | 55 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 70 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Парижская Коммуна СНТ | 52,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 85 389 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Татариново с. | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 60 м² | 6,7 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Первомайский СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Нива СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 969 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.01.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается учсток 6.9 соток с домом 54 кв. Метров в живописном месте. В 10 минутах ходьбы- остановка общественного транспорта. До Москвы по трассе М4 Дон или по Каширскому шоссе- 40 километров. Участок ровный, сухой. Забор с калиткой и воротами из профнастила. Дом из Сип панелей, на винтовых сваях. Пластиковые окна. Металлическая входная дверь. В доме- три комнаты- две спальни и кухня- студия. Крыша- двускатная. Есть чердак. Есть электричество. Рядом водоем, лес. Окна выходят на кукурузное поле. Один собственник.