Новокаширское ш., 85 км от МКАД · земля с домом
Жерновка д., Серпухов гор. округ
Участок 18 сот., кирпич.
Дом по описанию: «Продается жилой дом без отделки и два смежных участка, общей площадью 18 соток (один участок 12 и второй 6).»
Цена 2,35 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 23.01.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 34 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 564 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: колодец.
До ст. Заводская ≈21,3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22171
Рейтинг 23/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: площадь дома, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 354 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 564 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 786 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Жерновка д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жерновка д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жерновка д. | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жерновка д. | 11,3 сот. | 567 000 | 50 177 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жерновка д. | 14 сот. | 560 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жерновка д. | 24 сот. | 750 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жерновка д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жерновка д. | 40 сот. | 480 000 | 12 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жерновка д. | 8 сот. | 318 800 | 39 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жерновка д. | 16,2 сот. | 648 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 25.02.2025 | 2 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 31.05.2025 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.10.2025 | 2 350 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом без отделки и два смежных участка, общей площадью 18 соток (один участок 12 и второй 6). Дом: 104 квадратных метра (включая подвал), кирпич, бетонные перекрытия, фундамент из бетонных блоков, два этажа. Временная крыша. Фактичкски, под достройку/отделку. Участки 12 и 6 соток, смежные. Дом стоит на участке в 12 соток. Плюсы: есть отсыпаная щебнем дорога до участка, свет (одна фаза). Вокруг много зелени. На участке имеются деревья: яблони, груши, каштан, шелковица, лещина, грецкий орех, береза, сосна, липа, туя. Рядом есть пруд и ручей. Колодец, 11 колец(необходимо чистить). Сарай в виде деревянной пристройки к дому. Минусы: участки не ухожены. Обоснованный торг. На руках свежие выписки из егрн, и дом и участки стоят на кадастровом учете. Номер участка 76, в базу адресов он еще попасть не успел. С риелторами не работаю, принципиально. Просьба, не терять свое и мое время.