Новокаширское ш., 53 км от МКАД · земля с домом
Милосердие СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 9 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется дом для летнего проживания, свет.»
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 27.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 50 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1 млн → дом ≈799 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈120 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈8,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22146
Рейтинг 37/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 6.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 15.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.9 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 230 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 001 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ананьино д. | 6 сот. | 375 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананьино д. | 10 сот. | 6 290 000 | 629 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ананьино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ананьино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чирково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесные Поляны СНТ | 8 сот. | 3 770 000 | 471 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чирково д. | 7 сот. | 1 599 999 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сумароково д. | 12,4 сот. | 1 343 000 | 108 306 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 126 614 / 190 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Полушкино д. | 20,3 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 118 227 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Сказка-2 КП | 20 м² | 8,3 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Мансурово д. | 20 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Михнево пгт | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Лесное СНТ | 19 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 189 474 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | 20 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Новгородово дп | 17 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Труд СНТ | 20 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 190 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.06.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке имеется дом для летнего проживания, свет. Круглогодичный подъезд, общий забор, охраняемая территория, видеонаблюдение. Дом площадью 20 КВ. Метров. Рядом лес, озеро.