Каширское ш., 82 км от МКАД
Зыбино д., Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 9,5 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 67 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 700 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,59 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,12 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,3 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22102
Рейтинг 49/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 718 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лаптево д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 8,2 сот. | 1 150 000 | 140 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Хочема д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 8,2 сот. | 920 000 | 112 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лаптево д. | 9,9 сот. | 432 462 | 43 683 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Городище д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 85 551 / 136 923 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 594 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 314 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 035 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Зыбино д. | 64 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 104 688 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сенькино д. | 75,2 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 66 489 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зыбино д. | 55 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 68,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 36 603 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 70,8 м² | 7,6 сот. | 6 450 000 | 91 102 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 65 м² | 7 сот. | 8 900 000 | 136 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Вальцово СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 71,2 м² | 9 сот. | 8 700 000 | 122 191 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 71,3 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 60 309 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в деревне, дом двухэтажный, внутри отделан деревом, крыша металлочерепица не течет, окна часть пластиковые часть деревянные. В доме имееться. Печка, а также газовая плита (газ в баллонах). Электричество заведено в дом. Можно заехать и жить, можно под дачу. На территории плодовые деревья и кустарники. Так же напротив дома стоит хоз постройка тоже наша. Продаю в связи с тем, что нет ни интереса ни времени заниматься дачей. 14.05. Назначена встреча с инженером, будем проводить межевание. Если есть желание можете подъехать на осмотр.