Каширское ш., 100 км от МКАД
Зыбино д., Ступино гор. округ
Дом 50,4 м², участок 5,8 сот., щитовой, 2021 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 28.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 296 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22030
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 296 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 841 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лаптево д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Хочема д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лаптево д. | 9,9 сот. | 432 462 | 43 683 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 8,2 сот. | 1 150 000 | 140 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 8,2 сот. | 920 000 | 112 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лаптево д. | 15 сот. | 645 450 | 43 030 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 008 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 33 750 / 42 146 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 421 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 350 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 137 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 401 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Городские Сады №1 СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 146 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Урожай-2 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Старое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа Продается в тихом и живописном месте 2-х этажный дачный щитовой дом на участке 6 соток. Ступинский район, д. Зыбино, СНТ ПЛАСТИК. Рядом лес где можно собирать ягоды, грибы или просто прогуляться и насладиться чистым воздухом и тишиной Описание: Дом-дача площадью 50 кв.м.,два этажа., подойдет для отдыха и постоянного проживания, В 2026 г. проводится ГАЗ. Участок 6 соток, ровный правильной формы. Первый этаж-кухня гостинная , комната. Второй этаж- комната для отдыха. Летняя кухня Колодец 12 метров, вода не кончается в сезон. Электричество. Хозблок для хранения инвентаря и санблок. Парковка во дворе на одну машину. Парковка большая для въезда на участок. Многие проживают круглогодично. ПРОЕЗД КРУГЛЫЙ ГОД. Инфраструктура: Все крупные магазины.аптеки, почта. Трасса МОСКВА-ДОН. Звоните записывайтесь на показ. Арт. 132863076