Каширское ш., 81 км от МКАД
Зыбино д., Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 9,5 сот., пеноблок.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 485 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–264 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,98 млн / целевая ≈6,28 млн / пессимист. ≈5,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — нет.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21978
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 123 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 485 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зыбино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Батайки с. | 8 сот. | 599 000 | 74 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Батайки с. | 8 сот. | 699 000 | 87 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лаптево д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Хочема д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лаптево д. | 9,9 сот. | 432 462 | 43 683 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 8,2 сот. | 1 150 000 | 140 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 8,2 сот. | 920 000 | 112 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Городище д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лаптево д. | 15 сот. | 645 450 | 43 030 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 887 / 66 990 / 263 771 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 629 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 280 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 387 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зыбино д. | 104,3 м² | 9,5 сот. | 2 700 000 | 25 887 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 101,8 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 29 470 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Кременье с. | 94,4 м² | 12 сот. | 24 900 000 | 263 771 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Старая Ситня с. | 102,5 м² | 8 сот. | 14 800 000 | 144 390 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Старая Ситня с. | 105 м² | 8 сот. | 13 800 000 | 131 429 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Колдино д. | 101 м² | 7,5 сот. | 4 700 000 | 46 535 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Металлург-5 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 41 500 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Лужники с. | 100 м² | 11,1 сот. | 10 500 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | 103 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 66 990 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | 103 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 66 990 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136004589 Продаётся двухэтажный дом 100 м для круглогодичного проживания в деревне Зыбино, Ступинский район, с возможностью прописки. Дом из пеноблока, внутри и снаружи обшит вагонкой, установлены пластиковые окна, крыша из металлочерепицы -