Каширское ш., 71 км от МКАД
Лель СНТ, Ступино гор. округ
Дом 42,8 м², участок 8,1 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.02.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 306 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈856 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Мякинино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21890
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 37 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 723 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 306 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рамешки СНТ | 6,5 сот. | 499 990 | 76 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рамешки СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Блокадник СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волково д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щит СНТ | 8 сот. | 349 998 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щит СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Родные Просторы СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рябинушка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 856 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 63 142 / 100 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 149 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Волково д. | 42,8 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Таежный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Васьково д. | 36 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Васьково д. | 50 м² | 11,5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Колодкино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 54 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Федосьино с. | 48 м² | 10 сот. | 4 050 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ново-Найденское СНТ | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ивантеево СНТ | 36,5 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 57 534 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ветерок СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.02.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Ступинском районе Снт Лель продается дача. Дом оформлен как жилой, установлен на ленточном фундаменте. Обшит сайдингом и утеплён. Крыша перекрыта в 2025 году. Участок 8 сот, правильной формы, огорожен. Имеется колодец, с/у уличный, хоз. Блок для садового инвентаря. Транспортное сообщение: д. Волков, Ступино. Асфальтированная дорога в Снт. Имеется магазин продуктовый ( с апреля- октябрь). В шаговой доступности пруды, лес. Снт охраняемая, зимой дороги чистятся. Торг.