Каширское ш., 65 км от МКАД
Русь-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 107 м², участок 6 сот., брус, 2022 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 567 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль −491 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Шугарово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21815
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 804 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 7 сот. | 660 000 | 94 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хирино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шугарово с. | 43 сот. | 15 700 000 | 365 116 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Киясово с. | 42 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 578 / 50 324 / 95 455 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 767 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Шугарово с. | 102 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 42 647 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубрава СНТ | 108 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 60 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Киясово с. | 115 м² | 7,8 сот. | 4 500 000 | 39 130 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Шугарово-2 СНТ | 110 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 95 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мосмек СНТ | 103 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 32 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Киясово с. | 120,4 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 26 578 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Киясово с. | 120,4 м² | 7,9 сот. | 3 440 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Киясово с. | 120 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 90 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Царицыно СНТ | 100 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Реставратор СНТ | 96,4 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 82 988 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом 107 м2 в СНТ "Русь 2" из бруса 150*150 для круглогодичного проживания, назначение: нежилое. В доме 4 комнаты: 2 комнаты на 1 этаже и 2 комнаты на 2 этаже. Территория СНТ огорожена. Коммуникации: электричество 5 кВт, оплатили разрешение на врезку газа, вода на участке техническая для полива. Туалет на участке. В зимнее время года, производятся работы по очистке заснеженных дорог. Земельный участок 6 соток, правильной прямоугольной формы. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. От участка до железнодорожной станции "Шугарово" 30 минут пешим шагом. Электрички ходят круглосуточно. Участок полностью освоен, есть посадки плодовых деревьев, много ягодных посадок, газоны, клумбы с декоративными растениями. В шаговой доступности находится село Шугарово в котором развитая инфраструктура, отделение почты, общеобразовательная школа, детский сад, местный ДК (предоставляет досуг для всех возрастов) , несколько продуктовых магазинов, точки Озон, Валдбреррис, Яндекс Маркет. В селе находятся несколько прудов, один из которых платный для рыбалки, оборудованный досуговой и пляжной зоной. Документы оформлены надлежащим образом, земля и дом в собственности. ДКП 2005 год. Один взрослый собственник. Свободная продажа.