Каширское ш., 98 км от МКАД
Смедово д., Коломенский гор. округ
Дом 52,5 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈51 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈850 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; септик; газ — есть.
До ст. Озёры ≈3,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21651
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Смедово д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смедово д. | 17,6 сот. | 845 000 | 48 011 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Смедово д. | 15,5 сот. | 2 000 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клишино с. | 10 сот. | 509 350 | 50 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Клишино с. | 8 сот. | 405 100 | 50 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Клишино с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 495 700 | 49 570 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 20 сот. | 9 990 000 | 499 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 850 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 305 / 68 866 / 90 909 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клишино с. | 52,4 м² | 17 сот. | 1 850 000 | 35 305 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 50 м² | 6,4 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Редькино с. | 47,6 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 731 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 60,5 м² | 7,6 сот. | 5 500 000 | 90 909 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | 42,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 86 247 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 63,2 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 87 025 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Редькино с. | 44,2 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 47 511 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам часть дома вблизи реки Оки в деревне Смедово Озерского района Московской области. Дом из бруса обшит сайдингом, общая площадь 52,5 кв. М. Расположение в доме: большая терраса, кухня, две комнаты, совместный санузел. Все коммуникации в доме: свет, вода, газ, канализация септик. Земельный участок 12 соток, прямоугольной формы, огорожен. На участке есть плодовые деревья и кустарники. В шаговой доступности река Ока, где можно ловить разнообразную рыбу (из них щука, судак, лещ, окунь и мн. Др.), а также песочный пляж для купания и семейного отдыха, рядом лес богатый ягодными и грибными местами. Подъезд круглогодичный. Имеется транспортное сообщение с городом Озеры, Кашира. Расстояние от Мкад 110 км. По Каширскому шоссе, и 130 км по Новорязанскому шоссе. Документы готовы к продаже. Рассмотрим разные варианты оплаты покупки недвижимости: с использованием ипотеки, с использованием материнского капитала и мн. Др! Полное сопровождение на всех этапах, также поможем с заявкой на ипотеку, без визита в банк, напрямую из нашего офиса (минимум документов, одобрение в короткие сроки, возможность подачи заявки без первоначального взноса).