Каширское ш., 97 км от МКАД
Текстильщик-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 34,8 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 48 %
Земля ≈315 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,73 млн → дом ≈370 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈596 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Озёры ≈1,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21584
Рейтинг 11/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 30 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 314 516 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 730 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20 сот. | 9 990 000 | 499 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 49,1 сот. | 22 000 000 | 448 065 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 49 сот. | 22 000 000 | 448 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 16 сот. | 7 500 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 596 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 37 500 / 55 278 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 386 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 313 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 167 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 214 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 40 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Учитель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Редькино с. | 25 м² | 4 сот. | 750 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл, г. Озеры, Снт "Текстильщик-1". Продается дача 2х-этажная, каркасно-щитовая. Общ. Площадь-34,8 кв. М., (по факту больше) на участке 5,5 соток. Недалеко от центра города Озеры, участок частично огорожен профлистом. На участке есть баня общ. Пл.-23 кв. М. (деревянная), беседка, летний душ, туалет, плодово-ягодные деревья и кустарники. Коммуникации: свет, вода-летняя (не заведена в дом). Хорошие соседи, многие живут постоянно. Снт обустроено (освещение, дороги) Своевременный вывоз мусора. Вся инфраструктура в шаговой доступности, до центра города 5 мин. Пешком. Рядом находится водоёмы для купания и рыбалки. Р Ока. Адрес офиса АН, Гарантия : г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкова, д.23, ТЦ "Вертикаль" 3 этаж, офис: 307.