Каширское ш., 68 км от МКАД
Бахус СНТ, Ступино гор. округ
Коттедж 86 м², участок 12 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2025.
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,48 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 61 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,52 млн / целевая ≈7,67 млн / пессимист. ≈6,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,32 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Шугарово ≈5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21425
Рейтинг 65/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 480 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 837 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заводчанин СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 952 / 79 566 / 84 826 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 096 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 323 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Ивановское д. | 106,1 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 84 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Шелково Форест КП | 104 м² | 9 сот. | 17 990 000 | 172 981 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гринвуд ТСН | 110,6 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 79 566 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Снежная Долина-2 СНТ | 105 м² | 6,7 сот. | 6 400 000 | 60 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 5х14.5 м., участок с баней сараем и зоной отдыха. На участке плодовые деревья и кустарники. Отопление печка и ОГВ. Свет 15 кВт. Отличный подъезд парковочное ма.шино место. На участке имееются 2 колодца (технический и питьевой).