Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Рождественка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 81 м², участок 6 сот., дерево, 2011 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.04.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 537 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,83 млн / целевая ≈5,25 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈497 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈3,3 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2132
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 407 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 790 / 71 311 / 97 561 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 834 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Радужный пос. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 97 561 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 85,1 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 92 832 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом в хорошем состоянии есть плодоводовые деревья крыжовник,смородина смородина малина жимолость виноград.