Каширское ш., 39 км от МКАД
Арменево д., Раменский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 425 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 30 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈19,7 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21127
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 57 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 798 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 775 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 359 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Арменево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арменево д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 10 сот. | 690 000 | 69 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 13 сот. | 890 000 | 68 462 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 10,5 сот. | 800 000 | 76 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 17 сот. | 1 300 000 | 76 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулинский хуторок ДНП | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 015 / 52 083 / 78 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 248 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 265 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гжель-1 КП | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Коробово д. | 64,5 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 40 310 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Строитель СНТ | 66,3 м² | 4,6 сот. | 1 990 000 | 30 015 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Починки д. | 65 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Альфа СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 36 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Строитель СНТ | 48 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лубнинка д. | 71 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 63 380 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Вега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг! Продаётся кирпичный дом площадью 64 кв. М (площадь застройки 36 кв. М) на участке 6 соток, расположенный в тихом районе, не у дороги. На первом этаже кухня-гостиная, санузел, прихожая, тех. Помещение, второй этаж не сделан совсем, что позволяет обустроить пространство по своему вкусу, в т. Ч. Установить лестницу по своему усмотрению. Участок ровный, сухой. Хороший подьезд круглый год. Соседи живут постоянно. Дом и участок оформлены, адрес присвоен. Можно прописываться. Прямая продажа. Один собственник (более 3 лет).