Каширское ш., 95 км от МКАД
Озеры г., Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈315 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,73 млн → дом −230 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −603 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Озёры ≈1,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20894
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 314 516 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 730 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 20 сот. | 9 990 000 | 499 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 10 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 16 сот. | 7 500 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 49,1 сот. | 22 000 000 | 448 065 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 49 сот. | 22 000 000 | 448 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 40 426 / 60 345 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 840 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 748 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 656 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 34,8 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 60 345 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 899 999 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 38 298 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 50 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Учитель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Тсн "Строитель" рядом с рекой Ока и городом Oзеpы Moсковскoй oблaсти. Дом. Дом деревянный (летний), 2-этажный около 40 кв. М. В доме на первом этаже: кухня-гостиная и главная комната, на втором этаже дополнительная комната. Свет зaвeдeн в дом, вода (колонки на территории Тсн), газ баллонный. В доме требуется починить крышу + укрепить пол в комнате на первом этаже. В остальном дом чистый и уютный. Участок. Участок 5,5 соток, прямоугольной формы, сильно зарос (дачей не пользовались около 3 лет), имеются ворота для въезда авто. На участке имеется бытовка и туалет, растут плодовые деревья и кустарники. Хорошие соседи. Участок находится в собственности, границы установлены. Инфраструктура. Подъезд к Снт круглогодичный: асфальт до въезда, грунтовка до участка. Снт благоустроено, ограждено, вывоз мусора организован. Вокруг красивая природа. Недалеко благоустроенный пляж реки Ока (1,5 км), карьер (500 м.), пруд (200 м). В шаговой доступности г. Озеры (10 мин. Пешком) с рынками, магазинами, пунктами выдачи (Озон, ВБ), банками (Сбер) и автобусная станция с рейсовыми автобусами до Москвы, Коломны, Ступино. Расстояние от Мкад около 120 км. По Каширскому или Новорязанскому шоссе. Причина продажи дачей никто не пользуется.