Каширское ш., 95 км от МКАД
Полурядинки с., Коломенский гор. округ
Дача 57,1 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 498 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 38 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Озёры ≈6,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20885
Рейтинг 24/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 290 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 498 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 051 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Полурядинки с. | 10 сот. | 605 000 | 60 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полурядинки с. | 10 сот. | 845 000 | 84 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полурядинки с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Озера СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Климово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Климово СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Климово д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Климово д. | 10 сот. | 130 000 | 13 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Климово д. | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Климово д. | 23 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 142 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 39 362 / 56 250 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 958 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 649 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -938 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 899 999 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | 47 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 38 298 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Бриг СНТ | 68 м² | 11 сот. | 4 900 000 | 72 059 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Приозерье СНТ | 48 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 40 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, г. О. Коломна, с. Полурядинки. Продаётся земельный участок 11 соток с жилым домом площадью 57,1 кв. М. Дом требует капитального ремонта. На участке проведено электричество. Также на территории расположены хозяйственные постройки: сарай и хозблок с погребом удобно для хранения урожая, инструмента или обустройства мастерской. Участок правильной формы с к/н 50:36:005105:932. Огорожен, подъезд с 2-х сторон. Хороший вариант как для ремонта существующего дома, так и для строительства нового на уже обжитом участке с инфраструктурой. ". К участку обеспечен хороший подъезд. Преимущества участка: тихое и экологичное место; вокруг лес чистый воздух, природа и уединение; ровный участок удобной формы; готов к освоению; Адрес офиса АН, Гарантия": г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж).