Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Одуванчик НП, Раменский гор. округ
Дом 22 м², участок 9,5 сот., дерево, 2021 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 718 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 95 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 44 тыс.–196 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Игнатьево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2080
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 718 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 082 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 94 636 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Одуванчик НП | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Одуванчик НП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Одуванчик НП | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 109 259 / 196 429 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 133 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 024 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Заря СНТ | 27 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 109 259 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Взлет СНТ | 17 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 5,7 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Пласкинино д. | 25 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Минино д. | 28 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 196 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача мечти в зелёном уголке Подмосковья-для души,отдыха и мечты! Продаётся уютная дача/участок 9,5 соток(ИЖС) с домиком солнечный, зелёный, с красивыми берёзами и осинами, ровный правильной формы, угловой. Здесь царит удивительное спокойствие и свежий воздух-место,где хочется задержаться и отдохнуть душой. На участке стоит уютный домик на сваях из бруса, 22 кв.м- стильный,чистый,полностью готов для проживания. Колодец-новый, 5 колец-вода чистая! Свет проведён (15квт),можно заехать хоть завтра. Расположение - просто идеальное и обжитое: рядом магазины, аптека, школа, ж/д станция Кузяево, остановка автобуса все в шаговой доступности. А совсем рядом- живописный карьер, где можно купаться и наслаждаться природой. Участок под ИЖС, что открывает массу возможностей- можно жить круглый год или просто наслаждаться отдыхом на природе. Это место,где утром вас будят птицы, днём пахнет соснами и травой, а вечером закаты окрашивают небо в розово-золотые тона. Ваш тихий уголок, где начинается счастье Документы готовы . Подходит под ипотеку, мат.капитал. Объявление от Собственника без посредников. Один собственник.