Каширское ш., 72 км от МКАД
Хирино д., Ступино гор. округ
Дом 46,9 м², участок 16 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈838 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −533 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 85 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20715
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 727 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хирино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хирино д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хирино д. | 7 сот. | 660 000 | 94 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хирино д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хирино д. | 6 сот. | 1 180 000 | 196 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Киясово с. | 42 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Киясово с. | 40 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 838 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 67 828 / 92 191 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 212 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 855 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -533 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Новоселки пос. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Киясово с. | 40 м² | 22 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Жилево пгт | 46,1 м² | 12 сот. | 4 250 000 | 92 191 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сафроново д. | 50 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ивановское д. | 44,7 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 67 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Киясово с. | 57,5 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 74 783 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Восток-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Михнево завода Опыт СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Шугарово д. | 56,9 м² | 16 сот. | 3 900 000 | 68 541 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок 16сот. В конце участка есть выход к реке. Дом- ветхий. Земельный участок тоже нуждается в благоустройстве. Документы на землю и дом оформлены надлежащим образом. Один собственник. Все подробности потелефону.