Каширское ш., 59 км от МКАД
Лесная Сказка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 7,8 сот., брус, 2016 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 946 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 50 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,02 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль −313 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Повадино ≈8,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20459
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 946 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ананьино д. | 6 сот. | 375 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ананьино д. | 10 сот. | 6 290 000 | 629 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ананьино д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ананьино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чирково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесные Поляны СНТ | 8 сот. | 3 770 000 | 471 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 52 778 / 59 615 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 299 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 462 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -313 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Талеж СНТ да: «санузел» + «отделку» | 104 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 59 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сумароково КП да: «санузла» + «отделка» | 108 м² | 8,3 сот. | 5 700 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Москворечье СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в районе д. Чирково Ступинского района Участок 774 кв.м, ровный, с посадками плодовых деревьев. На участке возведен двухэтажный дом из бруса площадью 100 кв.м, утепленный по внешнему контуру и обшитый сайдингом, на ленточном бетонном фундаменте. Внутренняя отделка - вагонка. На первом этаже располагается прихожая, две комнаты и кухня, одна комната на веранде с отдельным входом. На второй этаж ведет комфортная лестница, на этаже две комнаты. Электричество разведено по всему дому, вода заведена в дом из скважины, слив осуществляется в септик. Садовое товарищество окружает смешанный лес, в пешей доступности пруд с пляжем. В соседних населенных пунктах Ивановское и Семеновское есть школа и необходимая инфраструктура, магазины, аптека, амбулатория. Общественный транспорт ходит от ж/д станции Михнево Павелецкого направления до д. Чирково, от остановки 15 мин пешком. Место с хорошей экологией, вдали от шума и суеты, направление не проездное, приятное окружение. Спешите отдохнуть за городом в своем доме