Новорязанское ш., 48 км от МКАД
Черемушки КП, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2023 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 463 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 35 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −902 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Бронницы ≈17,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2030
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 235 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 463 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 787 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Толмачево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 16,5 сот. | 1 250 000 | 75 758 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Квартал 6-6 дп | 9,6 сот. | 1 250 000 | 130 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Черемушки 1 СНТ | 17,6 сот. | 2 900 000 | 164 773 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Черемушки 1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Квартал 6-6 дп | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Толмачево д. | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 80 000 / 90 476 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 040 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -902 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Ромашково-37 КП да: «ванная» + «ремонтом» | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новое Салтыково КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Аллея Роз КП да: «санузел» + «ремонтом» | 42 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 90 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в КП Никоново S-40м2 на участке 6 соток. Дом 2023. Года постройки. Коммуникации: -вода: колодец, в дом заведена. -электричество (15квт) заведено и разведено по дому. -септик переливной (2/3). -отопление: электрическое. О доме: В доме прихожая, совмещенный санузел с ванной. Кухня гостиная, две спальные комнаты. Участок правильной формы, огорожен забором. Рядом старая церковь, родник и вся инфраструктура (школа, сад, станция скорой помощи, магазины). В Днп никаких платежей. На территории коттеджного посёлка есть детская площадка, в шаговой доступности 2 продуктовых магазина, грибной лес, рядом озеро с рыбалкой. Транспортная доступность: до остановки общественного транспорта десять минут пешком., автобусы и маршрутки до м. Котельники. Дом зарегистрирован как жилой. Один взрослый собственник. Остались вопросы, звоните!