Ленинградское ш., 41 км от МКАД
Исаково д., Химки гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Земля ≈565 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,39 млн → дом ≈107 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 93 тыс.–267 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,41 млн / целевая ≈5,77 млн / пессимист. ≈5,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Шереметьево 1 ≈1,7 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20218
Рейтинг 77/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 565 476 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 393 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 107 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 378 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Перепечино д. | 7 сот. | 3 800 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Искра СНТ | 13 сот. | 6 888 700 | 529 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Искра СНТ | 3 сот. | 1 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Перепечино д. | 12 сот. | 8 748 000 | 729 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 8 сот. | 10 000 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перепечино д. | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перепечино д. | 20 сот. | 30 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Перепечино д. | 8,3 сот. | 9 900 000 | 1 192 771 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Перепечино д. | 5,1 сот. | 5 500 000 | 1 078 431 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Перепечино д. | 5,1 сот. | 4 500 000 | 882 353 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 92 593 / 149 692 / 266 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Искра СНТ | 39,9 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 162 907 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Отрадное СТ | 47 м² | 6,1 сот. | 4 400 000 | 93 617 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Перепечино д. | 38,6 м² | 7,7 сот. | 4 200 000 | 108 808 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 45 м² | 8,4 сот. | 12 000 000 | 266 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Сходненские садоводы СНТ | 45,4 м² | 4 сот. | 7 900 000 | 174 009 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 47 м² | 6,8 сот. | 6 300 000 | 134 043 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Искра СНТ | 54 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 92 593 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 40 м² | 5,2 сот. | 6 850 000 | 171 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 40,3 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 136 476 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Мичуринец СНТ | 43 м² | 8,5 сот. | 8 100 000 | 188 372 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 21.01.2026 | 4 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6 соток. Дом стоит, но не зарегистрирован- диск с планом готов, при желании можно зарегистрировать на нового собственника, как жилой. Удобный вариант для ипотеки под строительство дома. И как вариант для прописки. В снт проходит газ, при желании можно к нему подключиться. С мая по октябрь есть летний водопровод, те кто проживает круглогодично- делают или скважину или колодец. Дороги зимой чистят. Расположение снт очень удобное- до Мцд 10 минут на автобусе. Пять минут до остановки с маршрутами 851 и 817, аэроэкспресс Шереметьево. Участок более 5 лет в собственности. Документы готовы. Любая проверка.