Ленинградское ш., 55 км от МКАД
Вишневый СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 9,3 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.06.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,17 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 102 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,52 млн / целевая ≈5,87 млн / пессимист. ≈5,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,99 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Головково ≈2,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20083
Рейтинг 72/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 48 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 254 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 332 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 168 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Металлург СНТ | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коськово д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коськово д. | 20 сот. | 3 900 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коськово д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коськово д. | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коськово д. | 13 сот. | 2 900 000 | 223 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Данко СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Данко СНТ | 50 сот. | 10 500 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 538 / 112 963 / 119 697 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 191 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 214 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 989 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Щучье озеро дп да: «санузел» + «под ключ» | 65 м² | 9 сот. | 6 600 000 | 101 538 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Малахитовые дачи КП да: «ванной» + «отделка» | 54 м² | 8,4 сот. | 6 100 000 | 112 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Малахитовые дачи КП да: «санузел» + «отделки» | 66 м² | 8,5 сот. | 7 900 000 | 119 697 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с летним домом. Дом на участке 10 соток. Участок огорожен, есть деревья, кусты, цветы, отдельно на участке прачечная с душевой. Участок ровный, правильной формы, газон. Круглогодичный подъезд до участка. В доме две комнаты, небольшая гостиная, кухня, и хорошая веранда. Много спальных мест: 2 двухспальные кровати, 1 односпальная, 2 дивана (раскладываются). Вся мебель остаётся. В пешей доступности остановка общественного транспорта. СНТ закрытый, ворота работают с помощью пульта. Соседи на участках живут круглогодично. На территории имеется пруд, где можно искупаться и порыбачить. Мусор вывозят, дороги зимой чистят. В деревне рядом магазин, так же можно оформить доставку продуктов онлайн. Тихо, красиво, уютно. Торг уместен.