Ленинградское ш., 68 км от МКАД
Березка СНТ, Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 65 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 753 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈812 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна; в описании: печь.
До ст. Фроловское ≈1,2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19883
Рейтинг 47/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 511 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 753 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 897 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 940 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мисирево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 6,4 сот. | 823 000 | 128 594 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 7,5 сот. | 989 000 | 131 867 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 11,5 сот. | 1 399 000 | 121 652 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 15 сот. | 820 000 | 54 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 9,8 сот. | 3 800 000 | 387 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисирево д. | 8,7 сот. | 1 083 000 | 124 483 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прогресс СНТ | 6,4 сот. | 1 600 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 170 / 86 772 / 137 037 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 351 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 664 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 811 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Чайковского пос. | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Щучье озеро дп | 48 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Покровка д. | 50 м² | 6,5 сот. | 2 599 000 | 51 980 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ольховка дп | 50,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 702 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Путеец-1 СНТ | 53 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 47 170 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Малахитовые дачи КП | 54 м² | 8,4 сот. | 6 100 000 | 112 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Щучье Озеро КП | 54 м² | 7,9 сот. | 7 400 000 | 137 037 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Малахитовые дачи КП | 54 м² | 7 сот. | 5 565 010 | 103 056 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Щучье озеро дп | 55 м² | 6,5 сот. | 4 650 000 | 84 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 50 м² | 4 сот. | 4 450 000 | 89 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 10.08.2025 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
65км от мкад,ленинградское шоссе. Клинский район,жд.станция Фроловское 10-15мин , 1200 метров пешком. д.Мисирево снт . Дом-БАНЯ, новый для круглогодичного проживания площадью 50м2. Утеплено 2 этажа,жилые.Теплый пол кухня,отопление печь и